Об изменениях спроса и цен на квартиры и ожиданиях по итогам года.
Нынешний год на рынке жилой недвижимости в Беларуси начался с довольно невысокой активности его участников: количество сделок купли-продажи в январе было примерно на 40% ниже, чем в первый месяц 2018 года. Специалисты связывали это со снижением доступности кредитных ресурсов, а также с пусть и незначительным, но все же ростом цен. К тому же отложенный спрос покупателей недвижимости был удовлетворен в прошлом году. О том, как менялись спрос и цены на квартиры с начала года и чего ожидать в ближайшие месяцы, корреспонденту БелТА рассказал заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Государственного комитета по имуществу Дмитрий Ритвинский.
По его словам, тенденция снижения количества совершенных сделок купли-продажи квартир по сравнению с 2016 и 2017 годами наметилась уже в 2018 году, и в нынешнем она сохраняется. Вместе с тем разница в числе зарегистрированных сделок во втором и третьем кварталах этого и прошлого годов не так уж велика. К примеру, количество сделок за третий квартал этого года по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом сократилось всего на 1,2%.
В Минске за девять месяцев совершена 9141 сделка, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В областных центрах суммарно было зарегистрировано 6918 сделок купли-продажи – на 17% меньше по сравнению с первым-третьим кварталами 2018 года.
“В целом по первым трем кварталам 2019 года можно сказать, что рынок недвижимости был стабилен с незначительными колебаниями во всех сегментах. Это характерно как для Минска, так и для регионов, – отмечает Дмитрий Ритвинский. – Самое большое количество сделок купли-продажи было зарегистрировано в апреле (тогда ОАО “АСБ Беларусбанк” возобновило выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке), наименьшее – в январе (это традиционно связано с новогодними праздниками) и сентябре. Однако, как показывает опыт, количество сделок за сентябрь может измениться из-за заявительного принципа регистрации, за следующий отчетный месяц может быть дозарегистрировано около 100 сделок купли-продажи”, – уточняет заместитель гендиректора агентства.
Лидером по количеству сделок купли-продажи квартир среди регионов в январе-сентябре стал Гомель. “Здесь самая высокая численность и плотность населения. Думаю, это и объясняет потребительскую активность”, – поясняет Дмитрий Ритвинский. Последнюю позицию вот уже три года подряд занимает Могилев.
Цена вопроса
“Учитывая, что наиболее развитый и активный рынок недвижимости (такой, как в Минске) быстрее и в большей степени реагирует на факторы, вызывающие изменения цен, чем рынок других населенных пунктов, где и сделок меньше, и цены сами по себе значительно ниже, в столице средняя цена квадрата на вторичном рынке квартир начала расти уже в четвертом квартале 2017 года, – рассказывает Дмитрий Ритвинский. – На однокомнатные квартиры она тогда выросла на 2,6%. В областных же центрах такая тенденция наметилась чуть позже (с первого квартала 2018 года), за исключением Бреста, где средняя цена выросла на 3% уже в четвертом квартале 2017 года”.
По итогам девяти месяцев 2019 года средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Минске установилась на уровне $1400, что на 6% больше, чем в конце 2018 года. На первичном рынке цена квадрата составляет $1370. На рынке жилой многоквартирной недвижимости в областных центрах также наблюдался небольшой рост: от 2% до 7%. Лидером по средней цене квадратного метра стал Брест – $710. Самые низкие цены были в Гомеле, Витебске и Могилеве – в среднем $560-580.
“Возвращаясь к столичному региону, можно отметить, что анализ цен квартир за последние четыре года показал: на всей территории города колебания средней цены квартир примерно одинаковые. Они могут отличаться лишь за счет того, с мебелью продается квартира или без отделки, – отмечает Дмитрий Ритвинский. – Самая дорогая недвижимость (более $1500 за 1 кв.м) продается в границах первого транспортного кольца, вдоль проспекта Независимости и в микрорайоне Маяк Минска. Стремятся к лидерам рынка и такие микрорайоны как Лебяжий, Уручье, проспект Дзержинского. Что касается самой дешевой недвижимости, то она традиционно в Шабанах и Чижовке”.
На вкус и цвет…
В зависимости от места расположения квартир (в столице или областном центре) меняются и предпочтения покупателей. К примеру, в Минске больше всего сделок проводится по однокомнатным квартирам. В январе-сентябре текущего года в общем объеме сделок купли-продажи на их долю пришлось 43%, далее идут двухкомнатные квартиры – 35%. “Предпочтения покупателей объясняются ценой вопроса, поскольку купить квартиру большого метража могут себе позволить единичные категории граждан”, – объясняет заместитель гендиректора НКА.
В областных центрах наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (41% всех сделок за девять месяцев текущего года), что связано с более низкой ценой квадратного метра.
“Снижается количество желающих приобрести квартиру на первичном рынке, – отмечает Дмитрий Ритвинский. – Доля сделок купли-продажи, состоявшихся за три квартала этого года на первичном рынке в Минске, составила 9% общего количества. Аналогичный показатель в областных центрах находился в диапазоне от 5% до 16%”. Для сравнения: в 2016 году на долю сделок на первичном рынке в Минске приходилось 16%, в 2018 году – 11%.
Если говорить о территориальных предпочтениях покупателей столичной жилой недвижимости, то в 2019 году самым популярным районом является Фрунзенский. Это самый крупный район Минска как по площади, так и по количеству многоквартирной недвижимости. Топ улиц в третьем квартале возглавили улицы Академика Карского, Притыцкого, Неманская, проспект Пушкина, улицы Колесникова, Скрыганова.
Как обстоят дела в городах-спутниках?
В 2010 году в Беларуси была принята госпрограмма строительства крупных жилых районов для жителей Минска в городах-спутниках и выноса туда из столицы некоторых производственных объектов. В 2014 году вышел указ “О развитии городов-спутников”. Сегодня их у Минска шесть, однако не во всех за прошедшие годы наблюдался бум продаж жилой недвижимости.
“Наибольший рост количества сделок с 2014 по 2018 год отмечен в Заславле, Фаниполе и Дзержинске. В 2018 году в этих городах было продано в 1,8-2,6 раза больше квартир, чем в 2014-м. В Логойске, который является туристско-рекреационным спутником Минска, число сделок также возросло, но в меньшей степени (в 1,4 раза), – рассказывает Дмитрий Ритвинский. – В Смолевичах и Руденске – агропромышленных спутниках Минска, тенденция увеличения количества сделок не отмечалась. Наоборот, в Смолевичах больше всего их было зафиксировано в 2014 году. В Руденске совершались единичные сделки, поэтому там динамику сложно проследить”.
Продолжится ли рост цен на квартиры
В настоящее время, по словам Дмитрия Ритвинского, оснований для существенных изменений средних цен на квартиры в Беларуси нет: “Ситуация на рынке недвижимости предсказуема, нет предпосылок для кризисных явлений (в экономике и политике все стабильно, инфляция на уровне прогнозных показателей, нет резких колебаний курса доллара). Наблюдается стабильный прирост цен в Минске на вторичном рынке – на 1-2% в квартал. Остановится он в этом квартале или нет, сложно сказать. Предпосылки для небольшого роста все же остаются (номинальная начисленная среднемесячная заработная плата в Минске выросла на 10% с начала года, а с 1 октября ОАО “АСБ Беларусбанк” снизило процентные ставки по кредитам на покупку и строительство жилья на 0,1 процентного пункта. Что же касается количества регистрируемых ежемесячно сделок, то до конца 2019 года может сложиться активность рынка, аналогичная 2018 году”.
Самые дорогие сделки третьего квартала
В Минске самая дорогая квартира в третьем квартале этого года была продана за $341,7 тыс. ($2953 за 1 кв.м). Это квартира общей площадью 115,7 кв.м на улице Леонида Беды, 38. Самый дорогой квадратный метр был зарегистрирован в сделке с квартирой по адресу улица Тихая, 55 – $3573. Всего же за квартиру в 79,2 кв.м покупатель заплатил $283 тыс.
В областных центрах самой дорогой стала сделка с квартирой в 106 кв.м по проспекту Строителей, 5/2 в Витебске: она обошлась покупателю в $116 тыс.
Самая высокая цена квадратного метра была зарегистрирована в Бресте: по улице Маяковского, 19/2 продали квартиру площадью 67 кв.м с ценой квадрата $1483.
