Не так давно рынок недвижимости потрясли новости о приостановлении БПС-банком и Беларусбанком кредитования покупки и строительства жилья. Мы решили поинтересоваться у экспертов регионального рынка, отразились ли эти события на стоимости квадратного метра в Гомеле и можно ли делать какие-то прогнозы в данной ситуации.
— На рынке недвижимости Гомеля ситуация на данный момент относительно стабильная, никаких резких скачков в последнее время не наблюдается, — рассказал директор агентства недвижимости «Гид по недвижимости» Владимир Пелепей. — Уровень цен за последние месяцы немного подкорректировался даже в сторону увеличения. Негативные явления в отношении кредитной ситуации на деятельности риэлтерских организаций не отразились — количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не изменилось.
Ноябрь — по результативности традиционно один из лучших месяцев для агентств недвижимости. Каким будет декабрь, пока говорить рано, но хотелось бы думать, что и он будет отражать повышенный интерес покупателей к объектам недвижимости.
Цена каждой квартиры определяется ее местоположением, потребительскими качествами, состоянием, годом постройки дома, видом из окна, ремонтом и даже тем, насколько конфликтные или шумные соседи. Поэтому о конкретной стоимости квадратного метра на вторичном рынке говорить сложно.
— Какие районы в Гомеле наиболее популярны среди покупателей? Какова стоимость квадратного метра в каждом из них?
— Есть в Гомеле районы, которые традиционно пользуются повышенным спросом. Однако по своему опыту могу сказать, что чаще всего люди покупают квартиры там, где они жили раньше. Это влечет определенные проблемы и с продажей квартиры, и с покупкой. Человек, который живет в каком-либо районе, неоправданно завышает потребительские качества этого места и, соответственно, занижает стоимость квадратного метра в других.
На данный момент город активно застраивается в Советском районе. Речь идет о так называемой Шведской горке. Это довольно прогрессивный микрорайон, но инфраструктуры здесь все же не хватает. Строительство детских садов, школ, поликлиник там, насколько мне известно, в ближайшие несколько лет не планируется. Однако появляется все больше магазинов, рядом расположена крупная зеленая зона и зона отдыха — все это положительно влияет на стоимость квадратного метра. И если еще несколько лет назад этот микрорайон не пользовался большим спросом среди покупателей, то сейчас люди готовы идти на природу, что дает дополнительные проценты и в отношении стоимости, и в отношении ликвидности квартир.
Безусловно, есть районы с невысокой популярностью среди покупателей: Западный микрорайон (улицы Владимирова, Амурская, Минская), Новобелицкий район. Кстати, в Новобелицком районе в 90% случаев квартиры покупают только местные жители, человек из «города» туда не пойдёт. Можно сказать, что это собственный город в городе со своими правилами и устоявшимися порядками.
Нашел свою нишу на рынке и микрорайон Волотова. В свое время он активно застраивался, облагораживалась прилегающая к домам территория, появлялись объекты инфраструктуры, благоустраивались рекреационные зоны. И покупатели стали охотно рассматривать Волотову в качестве места для жизни. Еще одним преимуществом стало полное отсутствие промышленных предприятий поблизости. Здесь стоимость типовой двухкомнатной квартиры без ремонта — от $30 тыс. до $35 тыс., однокомнатной — от $18 тыс. до $23 тыс. Примерно на том же уровне цены и в Советском районе (Речицкий проспект, пр-т Октября).
Самый популярный район в Гомеле — это район Ледового дворца (16-й и 17-й микрорайоны). Здесь обычная двухкомнатная квартира без ремонта будет стоить около от $35 тыс. до $40 тыс., однокомнатные — от $23 тыс. до $28 тыс.
— Как представлен сегмент элитной недвижимости в Гомеле? Насколько часто квартиры из этого сегмента участвуют в сделках?
— На сегодня такие квартиры — это уже практически вымершие мамонты. Чаще всего покупают и продают квартиры типовых потребительских качеств. Всё, что можно отнести по нашим меркам к элитной недвижимости, продается либо очень долго, либо должно стоить реальных денег. В районе $1000 за «квадрат» будет стоить квартира с действительно хорошим ремонтом в «пиковом» месте. Срок продажи объектов, которые будут стоить дороже, огромен — порядка года. Поэтому могу сказать, что операции с элитной недвижимостью — это разовые сделки примерно раз в 2-3 месяца.
В целом понятие элитности в Гомеле довольно условно. По-настоящему престижный объект недвижимости не может располагаться по соседству с обычными домами. Даже если застройщик изначально продает его как элитный с высокой стоимостью «квадрата», со временем эти квартиры потеряют в цене. Потому что люди не понимают, почему они должны платить дороже за условно элитную квартиру, если одинаковая по расположению квартира в соседнем доме стоит значительно дешевле.
— Можно ли спрогнозировать уровень цен на недвижимость Гомеля в 2019 году? На что ориентироваться покупателям и продавцам?
— Долгосрочные прогнозы на рынке недвижимости Беларуси — дело неблагодарное. Однако я считаю, что ситуация останется относительно стабильной. Цены на вторичном рынке в городе в последнее время незначительно выросли. Это произошло как цепная реакция после того, как застройщики подняли цены. Если не будет глобальных потрясений в экономике и с белорусским рублем, зарплаты останутся на прежнем уровне, то покупательская способность выше не будет. Особых предпосылок к тому, что цены провалятся, я не вижу.
Мнение аналитиков
Аналитики Realt.by подчеркивают, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи квартир в третьем квартале 2018 года в Гомеле увеличились на 11%. Наиболее популярными у жителей областного центра были 1-комнатные квартиры — с ними заключили 44% всех сделок. Чуть реже покупали «двушки» — в 38% случаев. На долю 3-комнатных квартир приходилось 15%. Средний ценовой диапазон 1-комнатной квартиры в Гомеле в III квартале текущего года составил 15-23 тысячи долларов, 2-комнатной — 22-33 тысячи. За «трёшки» платили в среднем 30-46 тысяч долларов. За квадратный метр квартир в Гомеле в сентябре платили в среднем $586.
