Минск бесконечно стремится к точке. Обитатели старых кварталов упираются в притолоку и пытаются противостоять сжатию — слышите, как трещат кости? Но у чёрной дыры свои безжалостные законы. Удивительные вещи умеет творить цена «квадрата» с приличными людьми. Где-то выбросили в продажу «дешевые» панельки из тонкого-звонкого цемента — люди мгновенно встают в очередь, душатся, интригуют, просачиваются между пальцами других приличных людей. Самые лютые сидят, как скала, на табуреточке… Тем временем в нескольких часах езды от этой безобразной войны существует безмятежный край, где жилье лучше и дешевле, а единороги едят конфеты «Коровка» прямо из рук. Отправляемся в мифическую Полесскую область — смотреть высотку, в которой «квадрат» стоит $500 (по местным меркам это дорого). И гневно спрашивать про ценообразование.
Содержание
- Столица Полесской области
- Обком — под квартиры для богачей
- При чем тут маузер секретаря обкома?
- Первая частная многоэтажка в райцентре
- Как формируется «смешноватая» цена «квадрата»
Мозырская область: здесь вам не равнина
Мозырь — красивый и своенравный город с самобытными проблемами и достижениями. Один рельеф чего стоит, такой специально не придумаешь. Левый берег Припяти — плоский, правый — холмистый, с выдумкой. Это все спроектировал ледник 600 тыс. лет назад (по такому же проекту он создавал площадку для Будапешта).
Когда-то Мозырь был областным центром — как Гомель или Брест. У него была своя собственная Полесская область — с настоящими границами и обкомом партии. Эта административная территория существовала с 1938 по 1954 год, потом схлопнулась. Но гордая аура осталась.
Это тот самый город, где мирно уживаются бутафорский «замок» (с табличкой «Гісторыка-культурная каштоўнасць») и древняя «Долина ангелов» (без таблички).
Мозырский «замок»
Подвалы «Долины ангелов»
За многоэтажками на улице Ленина прячутся от упорядочивателей с ДВП и бульдозерами шикарные многоуровневые домики (тоже без охранных табличек).
Как раз среди них расположилась новая высотка с рабочим названием «Дом на Пушкина». К ней и держим путь.
Упраздненный обком действует
Начнем со второго корпуса. У него особая история. Этому двухэтажному зданию, примыкающему к новой высотке, скоро исполнится век (под облицовкой теперь незаметно). До реконструкции на фронтоне красовались цифры «1936—1937». На самом деле это высотка примыкает…
Последние снимки сохранились у местных энтузиастов, которые стараются фиксировать умирающий облик старого Мозыря.
Фото: Дмитрий Тихий, mozyrxxvek.blogspot.com
Изначально здесь располагался Полесский обком партии (до 1954 года, как мы помним, Мозырь был административным центром ныне упраздненной Полесской области). Во время оккупации в обкоме будто бы был немецкий госпиталь. После войны, припоминают местные жители, в здании находился роддом. Потом его перенесли, а сюда заселили онкодиспансер. Затем и он переехал, после чего здание пустовало около десяти лет.
Фото: Дмитрий Тихий, mozyrxxvek.blogspot.com
На относительно недавних снимках энтузиастов еще видны старый декор, тоталитарные перила, прочие великолепные элементы эпохи.
Кстати, видимо, именно с этим зданием связана любопытная история трофейного Маузера. Теперь-то концов не найдешь, остается строить догадки. Суть в следующем: два года назад вдова второго секретаря Полесского обкома прибиралась в своем частном доме. И нашла за диваном (ну, так говорит) исправный немецкий пистолет с наградной надписью. Сдала в милицию в рамках мероприятия «Арсенал».
Из гравировки следует, что оружие подарено в 1944 году (вскоре после освобождения Мозыря) главе Полесского обкома Петру Адамовичу Левицкому. Как потом пистолет попал к подчиненному Левицкого — бог его знает. Но приветик из обкомовского прошлого получился занятный. Где сейчас тот маузер, не утилизирован ли — бог знает.
Сохранять внешний (и внутренний) облик обкома реконструкторы не посчитали необходимым, а охранного статуса у постройки нет. (Как, впрочем, нет его и у других, более древних объектов в этом городе.) Но мы помним: висела бы пресловутая табличка — здание просто продолжило бы разваливаться. А так объект по крайней мере можно использовать. Можно снести, а можно и перестроить.
Территорию и больничные хозпостройки основательно зачистили. Но решили, что сам старый обком сносить грех. Стены мощные, фундамент в порядке, планировка нормальная.
Решение получилось довольно любопытное. В центральной части здания будут продуктовый магазин и общественное пространство. Возможно, какие-то площади будут сданы в аренду — пока тут большой простор для творчества. Боковые крылья отданы под квартиры — по три на каждом из двух этажей справа и слева. Эти квартиры дешевле, чем в высотке: считается, что «вид не тот». Обком теперь смотрит на округу огромными окнами будущих квартир. Никогда еще в мозырских жилых домах не было таких окон.
1200 рублей за «квадрат»: «Дорого!»
«Дом на Пушкина» строит фирма «Тетра-Стиль» из соседних Калинковичей. Первый случай в Мозыре, когда строительством многоквартирного дома занялись частники. До сих пор эту нишу разрабатывали государственные организации.
— Дело в том, что частники сюда сами не особо идут, это же не Минск, — объясняет представитель застройщика Илья. — В регионах люди еще не научились ценить комфортность жилья. Панельный дом — предел мечтаний. Соответственно, на стадии создания концепции мы просто опасались, что квартиры не купят, ведь есть варианты подешевле.
Математика получается простая. Стандартная панелька в Мозыре продается примерно по 800 рублей за «квадрат». Супердом, в котором двухуровневый пентхаус продают по 1200 (рублей!) за «квадрат», — это уже пижонство, «слишком дорого».
— И почему тогда должны купить у вас?
— Вырастет новое поколение, придет понимание, — Илья верит в светлое будущее. — Именно поэтому среди наших дольщиков уже сейчас много молодежи. Им нравятся окна в пол, нравится, что зимой можно спуститься на лифте прямо к машине, не выходя на улицу, нравится собственная территория с детской площадкой — они уже умеют ценить такие вещи. Человеку советской закалки это может показаться несущественным, он лучше сэкономит, потерпит.
Мы стоим на крыше, стараясь налюбоваться впрок. Похоже, теперь это самая высокая точка на жилых зданиях города (если считать от уровня реки). Сегодня дымка, а в хорошую погоду, говорят, видны Калинковичи.
Сторона дома, которая смотрит на реку и Ленина, распродана еще в самом начале строительства, что-то — на стадии котлована. Контингент покупателей — предприниматели, работники НПЗ, молодежь и почему-то россияне.
— Кто-то собирается жить сам, кто-то купил детям, кто-то решил, что это выгодный вариант для вложения денег, и собирается перепродавать… — объясняет Илья. — Ни в Минске, ни даже в Гомеле они не купят жилье с таким видом да еще за такие деньги.
Вид, конечно, важный ресурс в этом случае. На другой стороне дома, обращенной в сторону большой земли и частного сектора, не продана еще примерно треть квартир. Картинка отсюда совсем иная. Но тоже увлекательная.
Ещё один актив, который на всю катушку старается использовать застройщик, — социальная инфраструктура. Дом расположен самом в центре города, при этом как бы за пазухой у частного сектора — в тихом месте, куда не попасть случайно. В паре минут ходьбы школа, садик, памятник Ленину, исполком, ночной клуб, прочие необходимые белорусу объекты.
У подножья работает техника, готовит площадки под игровой городок (хотят поставить современный, польский), парковку (число мест равно числу квартир — 72). Всё это огородят, въезд только для своих.
Под домом есть еще подземная парковка, куда можно будет спуститься на лифте, — еще 15 мест. За каждое надо доплатить около $12 тыс. Илья говорит, это дешевле себестоимости, для застройщика рентабельность подземного паркинга отрицательная — но «такова концепция дома».
Посредники слишком много едят
Квартиры тут принципиально без перегородок — делай что хочешь и где хочешь. Верхние два этажа отданы под двухуровневые пентхаусы.
Тоже первые в Мозыре. По минским меркам, цены и здесь заявлены смешноватые — 1200 рублей за «квадрат». Это не считая совсем уж льготного кредитования (8% годовых), которое предлагают покупателям.
В столице за жилье такого уровня попросят в два-три раза больше и рассмеются в лицо, если скажешь, что бывают такие кредиты. Это нормально, объяснимо. Но структура цены — всегда интересно.
Илья объясняет так: поскольку у фирмы хватает собственных мощностей, дом строили с минимальным привлечением субподрядчиков, а так выходит дешевле.
— Думаю, если бы мы по такому же принципу строили в Минске, себестоимость «квадрата» была бы раза в полтора ниже.
— А пустят вас в Минск с такой себестоимостью?
Представитель застройщика смотрит с выражением, которое называется «вы же сами всё понимаете, у вас такое смышленое лицо».
— В нашем случае маржа заложена небольшая — около 25%. Смотрим, из чего складывается цена. Для начала — стоимость земельного участка, конечно, в Минске она выше. Но есть и другие важные факторы, которые очень сильно сказываются. На мой взгляд, беда многих столичных застройщиков — очень большое число подрядных организаций, каждая из которых закладывает свою маржу. Там дороже разные виды работ, выше зарплаты исполнителей и так далее. Мы же почти все делаем сами. У нас собственное производство окон, металлических дверей, своя техника, свои сертификаты на разные виды работ, сантехника, электрика и так далее.
Но против сложившихся финансовых потоков не выгребешь даже с собственными экскаваторами. У каждого посредника и субподрядчика за подол держится выводок голодных деток, их надо кормить. Опять же рынок. Пока Минск растягивается, пока перед столичными УКСами сидят пенсионерки на стульчиках, а граждане ищут блат внутри, нет никакого смысла снижать рыночную цену «квадрата». Есть смысл повышать.
