Группа предпринимателей, являющихся собственниками торговых площадей в гомельском бизнес-центре «Славия», заявляет о нарушении и ущемлении своих прав со стороны основных собственников, владеющих большей частью бизнес-центра. Якобы те пытаются всеми возможными способами выжить их из «Славии». Конфликт длится уже не первый год, стороны неоднократно встречались в судах, исписали тонны бумаг на жалобы по инстанциям.
Хотели работать как люди
Первая очередь многофункционального бизнес-центра «Славия» была открыта в 2013 году. Строительство велось за счет инвестиций предпринимателей Гомеля и области. Многие из них раньше торговали на открытых рынках, но чиновники постоянно давили, что клетчатые палатки и пластиковые роллеты — это прошлый век, торговать нужно в цивилизованных условиях, городу нужны красивые здания, а не унылые барахолки.
Предприниматели поскребли по сусекам, попросили кредиты в банках, согласились вложить немалые деньги (инвестиции составили 8 млн долларов), чтобы торговать «как люди».
Но отбить вложенные в строительство деньги предприниматели не могут, так как, по их утверждениям, вести бизнес фактически не дают другие собственники здания, имеющие большую долю в товариществе собственников — так называемое квалифицированное большинство.
«Законные» методы
Основной собственник и член товарищества — ООО «Спектрум Девелопмент». Компания была зарегистрирована в феврале 2014 года в Минске. В марте того же года «Спектрум Девелопмент» купило у строительной компании «Славия» около 3 тысяч квадратных метров площадей в бизнес-центре, или 47,54% первой очереди строительства. Эти площади «Спектрум Девелопмент» сдал в аренду ИООО «EPAM SISTEMS».
Как заявляют предприниматели, в марте 2015 года «Спектрум Девелопмент» и ОДО «НТС», которое владеет 18,99% площади, инициировали смену руководства товарищества собственников. Новым председателем стал Анатолий Цитринов, который, по утверждению предпринимателей, начал проводить интересы «Спектрум Девелопмент», «а все остальные собственники лишились права участия в управлении общим имуществом».
Предприниматели заявляют — у них планомерно отжимают бизнес-центр. Как это происходит? «Законными методами, после внедрения в жизнь которых нам остается только продать свои площади по бросовой цене и убираться восвояси», — говорят владельцы малых бизнесов.
«Деньги идут не на развитие бизнеса, а на юристов»
Неосновные собственники помещений, которые вложили в строительство свои деньги, сейчас выглядят растерянными, а некоторые — отчаявшимися.
«Коммунальные платежи увеличились, в новеньком бизнес-центре затеяна спорная реконструкция, которую хотят сделать за наш счет. Начались суды с членами товарищества по оплатам. Нам не предоставляют никакую информацию по платежам. У нас нет ни штатного расписания, ни ведомости зарплат, все счета проводятся за нашей спиной, мы не имеет права как собственники узнать, за что мы платим деньги», — рассказывают предприниматели.
Под последним коллективным обращением к Цитринову с требованием предоставить информацию о деятельности товарищества собственников подписались 38 человек.
У них накопились десятки претензий, мешки переписок и судебных исков с решениями. Это не только отнимает море времени и моральных сил, но и вымывает деньги, которые идут не на развитие бизнеса, а на юристов.
По словам предпринимателей, в последнее время «нас вообще не берут во внимание»: «Документы предоставляют только по решениям судов и то частично, с большим трудом, вскрываются заоблачные суммы».
Предприниматели утверждают: у них «законными методами» основные собственники забрали парковку, которая сейчас используется как автостоянка для сотрудников EPAM и «НТС», вместо клумб и пешеходной зоны устроили выставочную площадку под продажу автомобилей для компании «НТС».
«ОДО «НТС» было предоставлено право на реконструкцию здания путем оснащения его системой видеонаблюдения, с последующим заключением договора на ее ежемесячное обслуживание. По несоразмерно высоким ценам!» — возмущены мелкие собственники.
Несоразмерными считают предприниматели и цены, по которым осуществляется обслуживание системы вентиляции и кондиционирования здания. Этим занимается компания «Спектрум Климат», учредителем которой является председатель товарищества собственников Анатолий Цитринов.
Кроме того, рассказывают предприниматели, ТС арендует офис в 50 квадратных метров у «Спектрум Девелопмент» и платит по 20 долларов за «квадрат». «Получается, сейчас мы сами у себя снимаем помещение по 20 долларов за «квадрат», — возмущаются предприниматели.
По договору все собственники обязаны возмещать счета, выставленные товариществом. А в обратном случае отключают коммуникации.
Например, один из собственников, предприниматель Игорь Маркелов за декабрь 2016 года потребил электроэнергии на 24 рубля, а ему выставили авансовые платежи за январь и февраль по 92 рубля. Маркелов считает, что все происходит в интересах арендатора «Спектрума Девелопмент» — компании EPAM.
«Они потребляют 50 тысяч киловатт, а мне нужно всего пять, но счет выставляется на всех. Когда я не оплатил аванс, эти излишки, мне обрезали свет. У меня раньше было на светильники 400 ватт и на розетку 440, почти киловатт. Мне ограничили до 440 ватт», — переживает Игорь Маркелов.
Его соседи и коллеги по несчастью добавляют, что первоначально здание строилось как торговый центр, и мощность кабеля рассчитывалась на торговую деятельность.
«Сейчас им не хватает мощности, даже когда они ограничили потребление нам, и электроэнергия пошла туда, все ватты отдали EPAM, они решили делать новую трансформаторную подстанцию. Но нам это не нужно, нам мощности хватает. А реконструкцию хотят делать за наш счет», — подчеркивают собственники.
Если раньше коммунальные платежи были 2-2,5 доллара за квадрат, то сейчас уже превышают 4 доллара, а новая подстанция еще больше утяжелит платежи, уверены предприниматели.
Они прекрасно понимают, что EPAM — выгодный арендатор, у которого хорошо идут дела. Но почему в угоду одному собственнику должны нести убытки другие? Гомельские предприниматели вынуждены сдавать принадлежащие им помещения даже ниже стоимости коммунальных услуг, чтобы просто продержаться на плаву.
«Из хорошей инвестиционной идеи получается неизвестно что»
Предприниматели считают, что корень всех проблем — в законодательстве. В законе прописано, что большинство вопросов в совместном домовладении решается простым большинством при голосовании. Простое большинство есть у одного собственника — «Спектрум Девелопмент». Что же делать остальным?
«Нужно, чтобы председателем товарищества был человек, который не был бы аффилированным лицом «богатого дяди». Чтобы были тендеры на обслуживание, а не свои же фирмы. Чтобы была прозрачной информация о платежах и деятельности ТС», — говорит предприниматель Сергей Стельмашок.
Сейчас же, по его словам, неосновные собственники даже не могут потребовать проведения общего собрания — «у нас нет количества голосов».
Когда предприниматели входили в этот бизнес-центр, всё было красиво — парковка, грузовой лифт, реклама, вывески. Одним словом — комфорт. Сейчас парковку оттяпали, в дебаркадере (место для погрузочно-разгрузочных работ) затеяли строительство новой трансформаторной подстанции, ограничив туда доступ предпринимателям, вывески на здании не согласовывают, сократили для собственников на первых этажах режим работы до 19:00, хотя для ЕРАМ сделали до 23:00.
«Похоже, из хорошей инвестиционной идеи для города и района получается неизвестно что. Власть пускает это на самотек, мол, это спор членов товарищества, они сами должны решать свои вопросы», — возмущаются предприниматели.
Еще один неосновной собственник Александр Беляев рассказывает, что председатель ТС хотел подать на него в суд, так как Беляев отказывался заключать невыгодный для него договор.
«В договоре неприемлемые условия — два процента пеня за день просрочки при неуплате любого пункта вообще. Нам юрист составил протокол разногласий, мы подали Цитринову — он не подписал и угрожает судом. Но сразу же отключил свет. Как это — понуждать меня подписать договор на заведомо невыгодных для меня условиях? У нас тут одни обязанности, а прав никаких», — с горечью говорит Александр Беляев.
«Первым делом взялись за устав»
По информации еще одного предпринимателя, владеющего «квадратами» в бизнес-центре «Славия», имеющиеся у компаний «Спектрум Девелопмент» и «НТС» доли позволяют им фактически единолично принимать решения.
Так, одним из первых был изменен устав товарищества собственников.
«Если в редакции типового устава говорится, что товарищество обязано предоставлять информацию о деятельности, то они добавили «если это не является коммерческой тайной и не разглашает интересы иных заинтересованных лиц». И, ссылаясь на это, предоставление информации может производиться только по решению общего собрания путем вынесения на него вопросов не менее четвертью голосов. А у них с «НТС» сегодня 70%. Все попытки остальных получить информацию путем написания заявлений, жалоб игнорируются и не рассматриваются. Не нравится устав? Идите в суд и добивайтесь переутверждения», — рассказывает собеседник Naviny.by, пожелавший не называть своего имени.
По его мнению, при таких «манипуляциях с законодательством нарушения трудно доказать даже опытному юристу».
Вторая очередь бизнес-центра простаивает
У второй очереди бизнес-центра «Славия» тоже хватает проблем. Вот уже больше года стоит без тепла, воды, электроэнергии и пожарной сигнализации. По проекту обе очереди имеют общие системы коммуникаций, то есть инженерные сети второй очереди надо подключить к сетям первой очереди. Однако основные собственники первой очереди всячески затягивают этот процесс, утверждает собеседник Naviny.by.
По его информации, дело в том, что у «Спектрум Девелопмент» были интересы на два этажа во второй очереди, но компания не сошлась в цене с застройщиком.
«Идут жалобы в суды, структуры власти. На противодействие в судах ушло больше года. В это время вторая очередь предпринимала меры, конечно. Заключили договора на поставку электроэнергии и транзит, получили все наряды и приказы», — перечисляет предприниматель.
После нескольких неудачных попыток подключить вторую очередь бизнес-центра к электросети оказалось, что… трансформатор был демонтирован и отправлен в Минск на завод-изготовитель якобы для ремонта.
Чтобы решить вопрос, предприниматели второй очереди с мая пытаются попасть на прием к председателю облисполкома. Но их пускают только до заместителя.
«Правоохранительные органы, суды, структуры власти не могут добиться, чтобы исполнялся закон! Власть вроде демонстрирует участие — пишутся протоколы, ответы с витиеватыми формулировками типа «с учетом ранее предоставленной информации», «приняли к сведению», «рассмотрев по существу», «ваш вопрос изучен»… Время идет, тепла нет, света тоже», — рассказывает предприниматель.
По его мнению, всё идет к тому, что неосновные владельцы просто не потянут расходы на борьбу за свои права или у них закончится терпение и они продадут площади за бесценок.
Предприниматели ждут и хотят одного: чтобы закон в равной степени учитывал интересы как богатых, так и бедных, как собственников 2000 «квадратов», так и двадцати.
Кто стоит за «Спектрумом Девелопмент»?
Таким вопросом задались предприниматели из бизнес-центра и начали писать запросы: поисковые — в интернете и бумажные — в исполкомы. Результатом своих «раскопок» они поделились с Naviny.by.
ООО «Спектрум Девелопмент» зарегистрирован Минским горисполкомом 13 февраля 2014 года. Учредитель — Владимир Владимирович Зыль. «Спектрум Климат» зарегистрирован Гомельским горисполкомом 27 апреля 2015 года. Его учредитель — Анатолий Цитринов.
Человек, инициалы и фамилия которого совпадают с учредителем «Спектрум Девелопмент» В.В. Зылем, является директором ООО «СИНТОП» (операции с недвижимостью), зарегистрированного в Симферополе. Он же директор «САВ ГРУПП ЛИМИТЕД» (Виргинские острова, Британия). Собственниками «САВ ГРУПП ЛИМИТЕД» являются Зыль Владимир (8%), Ланин Александр (8%), Шустерман Александр (8%) и Добкин Аркадий (8%). Последний — председатель совета директоров «EPAM SISTEMS» (Нью-Йорк, США).
«На первых порах главным бухгалтером «Спектрум Девелопмент» была Ольга Щегляк — сестра Владимира Зыля. Сейчас она директор ООО. Первоначально директором «Спектрум Девелопмент» был Юрий Миклашевич, сын председателя Конституционного суда, он же — заместитель генерального директора по правовой работе представительства «EPAM SISTEMS». По последней информации, он уже не является учредителем «Спектрум Девелопмент». С таким раскладом есть ли у нас шансы отстоять своё?» — задаются вопросом гомельские предприниматели.
Многие из них отчаялись, но некоторые все еще надеются на «букву закона», о неуклонном исполнении которой говорит и председатель товарищества собственников «Бизнес-центр «Славия» Анатолий Цитринов.
Получить у него комментарий по поводу конфликтной ситуации в бизнес-центре Naviny.by пытались 11 сентября. Он назначил встречу на 18 сентября. В этот день встреча была еще раз оговорена и запланирована на 19 сентября. Но Анатолий Цитринов попросил заранее выслать вопросы, после ознакомления с которыми встречу отметил.
«Они видят свою сторону. Есть коммуникации, которые застройщик продал и первой, и второй очереди. Первой очереди он продал их в 2014 году, а второй — в 2015 году. Вторая очередь пришла к нам, пошел конфликт… Не всё было честно с их стороны», — говорил по телефону 11 сентября Анатолий Цитринов. Он обещал 19 сентября показать соответствующие документы, решения судов и так далее.
19 сентября председатель ТС позвонил и отменил встречу. «С учетом того, что вы частная структура — не стоит встречаться. Все ответы на свои вопросы вы найдете в законе о совместном домовладении. Это все хозяйственная деятельность, извините, встречаться я не вижу смысла», — заявил Анатолий Цитринов.
Он добавил, что если в нашей статье о конфликте в бизнес-центре будут недостоверные факты, то он оставляет за собой право обратиться в суд.
«У нас готова статья на тему застройщика, но мы передадим ее в государственную организацию, думаю, статья выйдет там, это будет более правильно», — подвел итог телефонного разговора председатель ТС.
